A reforma do arrendamento urbano apresentada pelo Governo tem estado no centro do debate nos últimos dias, mas as novas regras ainda não estão em vigor.
A Proposta de Lei n.º 103/XVII/1.ª foi aprovada na generalidade pela Assembleia da República no dia 30 de setembro, com os votos favoráveis de PSD, Iniciativa Liberal e CDS-PP, a abstenção do Chega e os votos contra de PS, Livre, PCP, Bloco de Esquerda, PAN e JPP. O diploma baixou agora à Comissão de Infraestruturas, Mobilidade e Habitação para discussão na especialidade, fase em que o seu conteúdo ainda poderá ser alterado.
A proposta autoriza o Governo a alterar o Novo Regime do Arrendamento Urbano, o Código Civil e outra legislação relacionada com o arrendamento. O objetivo anunciado pelo Executivo é aumentar a oferta de casas no mercado, dar maior liberdade contratual a senhorios e inquilinos e acelerar a resolução de situações de incumprimento.
Uma das alterações com maior impacto é o fim antecipado das limitações existentes sobre o valor das rendas entre contratos. Isto significa que, quando termina um contrato e é celebrado um novo, o senhorio terá maior liberdade para negociar o valor da renda com o próximo inquilino.
Esta alteração não permite, porém, aumentar livremente a renda de um contrato que já esteja em vigor. Nesses casos, mantém-se o que tiver sido acordado entre as partes ou, na ausência de uma regra específica no contrato, aplica-se o coeficiente legal de atualização anual.
Outra alteração passa pelas garantias exigidas no início do arrendamento. O Governo pretende dar maior liberdade às partes para negociarem a caução e o pagamento antecipado de rendas. Nos futuros contratos poderá ser acordado o pagamento antecipado de até três meses de renda.
A reforma mexe igualmente nas regras de renovação dos contratos, procurando eliminar algumas limitações à oposição à renovação automática, e permite que senhorio e inquilino acordem a utilização do correio eletrónico para determinadas comunicações relacionadas com o contrato.
Despejos e incumprimentos são outra das áreas abrangidas. O Governo pretende simplificar procedimentos, reduzir formalidades e acelerar a recuperação dos imóveis nos casos em que exista incumprimento e uma decisão judicial que determine a desocupação.
Segundo o Executivo, os arrendatários que cumprem as suas obrigações mantêm as respetivas proteções, enquanto os procedimentos de notificação, despejo e recuperação de rendas deverão tornar-se mais rápidos e menos burocráticos.
Também o direito de preferência do inquilino na compra do imóvel é revisto. O direito não desaparece, mas a proposta prevê condições ao seu exercício em determinadas situações, designadamente quando a venda isolada da fração possa causar um prejuízo apreciável ao proprietário, como pode acontecer na venda de um prédio inteiro.
Proteção para contratos antigos e situações vulneráveis
A reforma mantém proteções específicas para arrendatários considerados vulneráveis com contratos anteriores a 1990.
Nos casos de pessoas com mais de 65 anos ou grau de incapacidade superior a 60%, o Governo indica que a situação se mantém, prevendo que as rendas apenas possam ser atualizadas quando o rendimento anual do agregado familiar ultrapasse os 64 mil euros.
A reforma é ainda acompanhada pelo Fundo de Emergência para a Habitação, destinado a apoiar pessoas e famílias que fiquem numa situação de emergência habitacional, incluindo casos de perda da habitação ou violência doméstica. O Governo prevê apoio financeiro para alojamento ou realojamento e uma resposta num prazo máximo de dez dias após o pedido.
O que pode representar para senhorios e inquilinos
Para os proprietários, as alterações previstas dão maior liberdade na negociação de novos contratos e das garantias exigidas, maior flexibilidade na renovação e mecanismos destinados a tornar mais rápida a recuperação de um imóvel quando existe incumprimento. O Governo considera que a redução do risco para os proprietários poderá incentivar a colocação de mais casas no mercado de arrendamento, embora esse seja um objetivo da reforma e não um efeito que possa ser antecipado como garantido.
Para os inquilinos, os contratos atualmente em vigor não sofrem uma liberalização imediata das rendas e continuam a existir proteções para determinadas situações de vulnerabilidade. Nos futuros contratos, contudo, poderá haver maior pressão financeira no momento da entrada numa casa, devido à negociação de cauções e rendas antecipadas, e menor previsibilidade relativamente à renovação. O fim das limitações às rendas entre contratos poderá também traduzir-se em aumentos mais elevados quando uma casa regressa ao mercado.
Quando entram as novas regras em vigor? Para já, não existe uma data de entrada em vigor.
A proposta foi aprovada apenas na generalidade e encontra-se em discussão na especialidade. Depois dessa fase terá ainda de ser votada em definitivo no Parlamento e cumprir os restantes passos do processo legislativo.
Além disso, trata-se de uma autorização legislativa: uma vez concluído esse processo, caberá ao Governo aprovar o decreto-lei que concretizará as alterações ao regime do arrendamento. Até lá, continuam a aplicar-se as regras atualmente em vigor.
